2024年房地产走势如何
《中国经济周刊》 记者 张宇轩｜北京报道1月26日上午，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。住建部部长倪虹强调，加快推动城市房地产融资协调机制落地见效，支持房地产项目开发建设，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。此次部署会是对此前政策的推动。1月5日，住房城乡建设部、金融监管总局两部门联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。随着房地产市场的调整进入新时期，这被业界称作“政策开门”。房地产市场出现了一些积极变化政策调整是影响2023年房地产市场的关键因素之一。从2023年房地产开发投资与销售的关键数据变化上看，2023年房地产开发投资、企业到位资金等多项数据尽管下降，但降幅较上一年度有所收窄。其间，各地“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、放宽限购等政策工具的综合运用，被视作提振市场的有效手段。国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%，其中住宅投资83820亿元，下降9.3%；房地产开发企业到位资金127459亿元，比上年下降13.6%；商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。房地产开发景气指数上半年起伏较大，下半年则进入相对稳定状态。国家统计局局长康义表示，房地产市场正处在调整转型的过程中，各地区各部门都在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。从目前的情况看，房地产市场出现了一些积极变化。结合全年的房地产行业数据走势，康义表示，市场的积极变化主要表现在两方面：一是房地产投资、销售等指标降幅收窄。2023年，房地产开发投资比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点。房地产开发企业到位资金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3个百分点。商品房销售降幅明显收窄，2023年全国商品房销售面积比上年下降8.5%，销售额下降6.5%，都在下降，但是降幅分别比上年大幅收窄15.8和20.2个百分点。2023年8月份以来，新建商品住宅网签备案量整体回升，12月份比8月份回升20.2个百分点。从70个大中城市监测情况看，新房和二手房的成交量都在温和上升。二是房地产竣工面积增加较快。“保交楼”工作在稳步推进，效果持续显现。2023年，房地产开发企业竣工房屋面积比上年增长17%。“政策开门”：建立房地产融资协调机制进入2024年，后续的政策调整方向依然是行业内外高度关注的话题。1月5日，住房城乡建设部、金融监管总局两部门联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。这一政策被业界视作2024年首个国家部委级房地产重磅政策，具有“开新篇”的色彩。1月26日，住建部又为此召开部署会，可见新政之重磅分量。所谓建立房地产融资协调机制，即由各地级及以上城市政府分管住建工作负责人、属地住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等共同组建而成，要求明确工作分工、强化统筹谋划、细化政策措施，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资中存在的困难和问题，以及搭建政银企沟通平台，指导金融机构与房地产开发企业平等协商等。部署会指出，建立城市房地产融资协调机制，是一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，把这一重要机制迅速建立和运转起来，及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求，强化统筹谋划，细化政策措施，搭建政银企沟通平台，推动房地产企业和金融机构精准对接，协调解决好房地产融资中存在的困难和问题。会议强调，项目有序开发建设，是房地产市场平稳健康运行的基础，事关人民群众切身利益。针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。房地产融资协调机制既有对此前政策的延续和升级，亦不乏创新之处，业界对此给出积极评价。易居研究院研究总监严跃进向《中国经济周刊》记者分析表示，此次政策的核心在于首次构建“房地产与金融良性循环”的融资作业机制，其优势在于：一是市政府分管住房领域的副市长将担任组长，可以更好协调金融资金对房地产企业的支持，有助于各地房地产融资工作有效推进；二是此类协调机制将有会商制度，有助于打通“住房市场”“贷款市场”等相关工作，尤其是可以及时反馈各地房地产销售市场的走势以及房企的运行走势，真正做到融资工作及时、精准、充足；三是可以及时推送优质房企名单，这是此前“白名单”制度的升级模式，相当于更精准地提出2024年需要支持的房企名单，对于金融机构而言，有助于降低融资风险，同时有效完成今年的房地产融资工作。房地产市场长期健康发展具有比较好的基础基于此前的政策调整效应积累，2024年房地产市场会出现怎样的趋势？严跃进认为，结合2023年全国房地产市场数据来看，房地产市场供需两端都呈现一定的压力，说明稳定房地产的工作还要进一步夯实。此外，一些较大的金融风险问题已经得到控制或者得到较好的防范化解，包括企业、居民家庭层面。2024年随着宏观经济转好和房地产市场调整，预计市场回暖向好趋势不变，市场信心总体朝着恢复的状态进行。康义分析表示，房地产市场长期健康发展具有比较好的基础：一是城镇化数量和质量提升还有很大空间，与发达经济体相比还有提升空间，包括城镇化进程中的新增住房需求以及存量上的改善性住房需求；二是构建房地产发展新模式潜力巨大，新模式正在积极构建当中。随着保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造工程有力有序推进，将有利于解决人民群众在住房、居住这些方面急难愁盼的问题，同时也会带动房地产相关投资消费，推动房地产市场健康发展。（本文刊发于《中国经济周刊》2024年第2期）
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